أضواء على القانون رقم 10 لعام 2018
أضواء على القانون 10 لعام 2018
المحامي عارف الشعّال عضو لجنة تعديل قانون أصول المحاكمات المدنية التابعة لوزارة العدل في الجمهورية العربية السورية. وزميل في مركز المواطنة المتساوية.
مقدمة
أثار القانون رقم 10 لعام 2018 القاضي بجواز إحداث منطقة تنظيمية أو أكثر ضمن المخطط التنظيمي العام للوحدات الإدارية جدلاً واسعاً بين السّوريين، سواء من حيث نصّ القانون أو من حيث توقيته. وكأي حدث في سورية، تحوّل القانون إلى وسيلة للتجاذب السياسيّ والتحريض بين الموالاة والمعارضة. فقد اعتبره الموالون إنجازاً تاريخياً يهدف إلى إعادة إعمار البلاد التي دمرتها الحرب. ورأى فيه الكثير من المعارضين أداة جديدة يستخدمها النظام السوري للتهجير الديمغرافي.
في خضم هذا الجدل، دعى مركز المواطنة المتساوية الزملاء الأعضاء إلى ورشة عمل ونقاش حول القانون بإشراف الزميل عارف الشعّال عضو المركز.
والزميل عارف الشعّال هو عضو في لجنة قانون تعديل أصول المحاكمات المدنية التابعة لوزارة العدل في الجمهورية العربية السورية.
أولاً- ورقة الزميل الأستاذ عارف الشعّال، المشرف على الورشة
تصنيف القانون:
يعدُّ القانون رقم 10 لعام 2018 من أقسام القانون العام، حيث تتواجد الدولة فيه باعتبارها صاحبة السلطان في العلاقات التي ينظمها هذا القانون، وليست باعتبارها شخصاً اعتبارياً متساوٍ بالحقوق والواجبات مع بقية الأشخاص. وهو يندرج تحت زمرة القوانين العمرانية المتعلقة بتنظيم وعمران المدن،والتي تضم من بينها:
- قانون تنظيم وعمران المدن رقم 23 لعام 2015.
- قانون إعمار العرصات الصادر بالمرسوم التشريعي 82 لعام 2010
- قانون تثبيت الملكية في مناطق السكن العشوائي33 لعام 2008.
- قانون التخطيط العمراني رقم 26 لعام 2010.
- قانون التخطيط الإقليمي الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 5 لعام 1982.
- قانون التطوير العقاري رقم 25 لعام 2011.
- قانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008
- قانون السماح ببيع الأراضي الواقعة داخل المخطط التنظيمي الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 26 لعام 2013.
لذلك لا يعتبر من زمرة التشريعات العقارية، التي تُعدُّ من أقسام القانون الخاص مثل:
- قانون التحديد والتحرير الصادر بالقرار186 لعام 1926.
- قانون السجل العقاري الصادر بالقرار 188 لعام 1926.
- قسم الحقوق العينية في القانون المدني، المادة 768 وما يليها.
هدف وآلية تنفيذ القانون:
يهدف هذا القانون لإعادة تنظيم أية منطقة تقع ضمن (المخطط التنظيمي العام)، سواء أكانت تحتاج لإعادة إعمار أو لا تحتاج، وسواء أكان مناطق سكن عشوائي أم لا، حيث تحدد هذه المنطقة بموجب مرسوم عادي يصدر بناء على اقتراح وزير الإدارة المحلية استناداً لدراسة جدوى اقتصادية معتمدة،كما جاء في المادة الأولى منه.
فيتم إعادة تقسيم المنطقة عمرانياً، وتسييل الملكية العقارية فيها: بجعل كافة ملّاك العقارات ضمن المنطقة المستهدفة شركاء على الشيوع بأسهم تنظيمية في كافة المقاسم الناجمة عن التنظيم،
علماً أن هذا الأسلوب في التنظيم شائع ومطبق في سورية منذ قانون تنظيم المدن الصادر في 22 كانون الثاني عام 1933، واستمرَّ مع قوانين تنظيم المدن اللاحقة رقم 9 لعام 1974، ورقم 23 لعام 2015 الساري والذي يعتمده حتى الآن.
ولكن الجديد الذي جاء فيه القانون هو تصفية هذه الأسهم التنظيمية الشائعة بواحدة من ثلاث طرق نصَّت عليها المادة 29 منه سنعرض لها لاحقاً، بينما كان يتمّ تصفية هذه الأسهم تاريخياً منذ قانون العام 1933 وحتى القانون 23 لعام 2015، بطريقة أكثر عدالة تسمى بـ "التوزيع الإجباري".
الازدواجيّة التشريعية في التنظيم:
بصدور هذا القانون، أصبح لدينا في سورية أسلوبين لتنظيم المناطق الواقعة ضمن المخطط التنظيمي العام، يحكمهما قانونان مختلفان أحدهما قانون عام والآخر استثنائي، هما:
- القانون العام لتنظيم وعمران المدن رقم 23 للعام 2015، وهو قانون حديث نسبياً لم يمض على إصداره أكثر من ثلاث سنوات.
- القانون الاستثنائي للتنظيم والعمران رقم 10 للعام 2018.
علماً أن قانون تنظيم وعمران المدن العام الساري رقم 23/ 2015، يمكن أن يشمل مناطق المخالفات الجماعية القائمة ضمن المخططات التنظيمية المصدقة، وذلك بقرار من المجلس المحلي للوحدة الإدارية يخضع للتصديق من المكتب التنفيذي، ودون الحاجة لصدور مرسوم (المادة 3 منالقانون 23/ 2015).
كما يشمل كذلك المناطق المصابة بكوارث طبيعية من زلازل وفيضانات، أو التي لحقها الضرر نتيجة الحروب والحرائق، (المادة 5/ آ من القانون 23/ 2015).
ويشمل أية منطقة ترغب الجهة الإدارية تنفيذ المخطط التنظيمي العام والتفصيلي المتعلق بها.(المادة 5/ ج من القانون 23/ 2015).
مما يطرح تساؤلات محقة حول الجدوى من إصدار القانون 10/ 2018، بدلاً من الاتكاء على القانون 23/2015، أو تعديله إن لم يكن يفِ بمتطلبات العمران.
خاصة وأنه لا يوجد معايير واضحة تقيد السلطة التنفيذية بتطبيق أي من القانونين على المنطقة المستهدف تنظيمها، بحسبان أن إحداث المنطقية التنظيمية يتمّ بموجب مرسوم عادي وفق كلا القانونين!
في الواقع نعتبر انعدام المعايير بتطبيق أيّ من هذين القانونين على المناطق التنظيمية، ناهيك عن عدم وجود أية رقابة تشريعية أو قضائية على السلطة التنفيذية باختيار أحد القانونين، إحدى أهم الإشكاليات التي يطرحها إصدار القانون 10/2018، لأنه "بتمادي الزمن تتعاظم السلطة التقديرية للإدارة، وللعلة ذاتها تنمو الرقابة القضائية على أعمال الإدارة، لأن مقابل كل سلطة تقديرية، يجب فرض رقابة تتناسب معها".
آثارتطبيق القانون على عقارات المنطقة التنظيمية:
ما أن يصدر مرسوم عادي يقضي بتنظيم منطقة ما، وفقاً لأحكام القانون الاستثنائي رقم 10/ 2018، حتى تمنع عمليات التصرف بالعقار أو التنازل عنه بكافة أشكالها،كالبيع والهبة وحوالة الحق والرهن.....الخ، وكذلك تمنع العمليات الفنية على عقارات المنطقة كالتوحيد والإفراز وتصحيح الأوصاف، وتوقف تراخيص بالبناء. (المادة 4 من القانون 10/ 2018).
أما المنطقة التي يشمها التنظيم وفقاً لأحكام القانون العام رقم 23 لعام 2015، يمنع فيها فقط إجراء العمليات الفنية على عقاراتها وهي الإفراز والتوحيد وتوقف فيها تراخيص البناء فقط. (المادة 15 من القانون 23/ 2015)، أما معاملات التصرف والتنازل عن العقارات فتبقى كالمعتاد ولا تتأثر بصدور مرسوم تنظيمها.
آلية تثبيت حقوق الملكية في المنطقة التنظيمية:
تبنّى القانون 10 ذات الإجراءات التي المعتمدة في كافة قوانين تنظيم المدن المشار إليها أعلاه منذ العام 1933، وهي التي يتبناها القانون العام رقم 23/2015 أيضاً، حيث يتوجب على الجهة الإدارية التي تتبع لها المنطقة التنظيمية (محافظة، مجلس مدينة، بلدية) بعد صدور مرسوم التنظيم، أن تعلن بمختلف وسائل الإعلام عن تنظيم المنطقة المحددة.
خلال ثلاثين يوماً فقط من هذا الإعلان، يجب على كل من يدعي حقاً بعقار ضمن هذه المنطقة كأن يملك بموجب (حكم محكمة، وكالة، عقد، ....) أن يتقدم بتصريح عن حقوقه بالعقار، وإذا كان مسافراً أو مطلوب أمنياً، ولا يمكنه القدوم للتصريح فيمكن أن يقوم بذلك نيابة عنه أحد أقاربه حتى الدرجة الرابعة (أي أقاربه حتى أبناء العم والعمة والخال والخالة) وليس شرطاً أن يكون وكيلاً عنه بشكل رسمي، ويكفي أن يبرز بيان عائلي يثبت درجة قرابته له.
وخلافاً لظاهر المادة 6 من القانون لا يتوجب على المالك المسجل بالصحيفة العقاريةالتصريح بأي حق، لأن حقوقه مصانة بقوة التسجيل.
بعد هذا التصريح بالحق، يجب عليه الانتظار لحين تشكيل لجنة "حل الخلافات" التي تتمتع بصلاحيات قضائية كاملة، والمعفاة من التقيد بقانون أصول المحاكمات، ومتابعة إثبات حقوقه العقارية أمامها، والطعن بقرارها أمام محكمة الاستئناف إن اقتضى الأمر ذلك.
في الواقع يعدَّ من المأخذ الكبيرة على توقيت إصدار هذه القانون، منح هذه المهلة القصيرة جداً للناس لتثبيت حقوقها، لا سيما إذا شمل مناطق منكوبة هجرها السكان بسبب الحرب، أو مناطق اعتاد الناس فيها على التملك خارج السجل العقاري بموجب أحكام محكمة أو وكالات عدلية أو وثائق عادية، مما يطرح مخاوف جديّة بضياع نسبة كبيرة من حقوق الناس في هذه المناطق!
تقدير قيمة العقارات في المنطقة التنظيمية المشمولة بالقانون:
في سبيل تقدير قيمة العقارات التي طالها التنظيم تمهيداً لتحويل قيمتها لأسهم تنظيمية لمالكي العقارات، اتبع القانون 10 نفس الأسلوب المتبع في القانون العام رقم 23/ 2015، لجهة تشكيل لجنة برئاسة قاض، تقوم بتقدير قيمة العقارات وتكون قراراتها قابلة للطعن أمام محكمة الاستئناف –غرفة المذاكرة- خلال مهلة 30 يوماً.
معايير تقدير قيمة العقار:
يعتبر تقدير قيمة العقار المشمول بالتنظيم، خطوة مفصلية وحساسة في عملية تنظيم المنطقة، وعلى أساس هذه القيمة تحدد كمية الأسهم التنظيمية الشائعة لمالكه، وبالتالي فإن هذه العملية لها حساسية كبيرة لتعلقها بحق الملكية المصان دستورياً، والذي اضطرب جراء دخول العقار بالتنظيم.
كان العقاريقدّر وفق قانون تنظيم المدن السابق رقم 9/1974 حسب حالته الحاضرة وقت تقديره (المادة 17 من القانون 9/1974)، ومفهوم (حالة العقار الحاضرة) في التقدير يعني الأخذ بالحسبان دخول العقار بالتنظيم وارتفاع قيمته بالضرورة، ولا يخفى أن هذا المعيار أقرب للعدالة.
بصدور المرسوم التشريعي 66/2012 نلاحظ أن المشرع عدَلَ عن هذا المعيار في التقدير، ووضع معياراً آخر يقضي بأن يكون التقدير للعقار معادلاً للقيمة الحقيقية للملكية قبل تاريخ إصدار مرسوم تنظيم المنطقة،وأن يسقط من الحساب كل ارتفاع يطرأ على الأسعار نتيجة التنظيم، أو المضاربات التجارية، وكرَّس هذا المعيار في المادة 23 من قانونالتنظيم العام رقم 23/2015، واستمرَّ على هذا النهج في القانون 10/2018 (المادة 10)،
في الواقع يعدُّ هذا المعيار بالتقديرملتبساً بعض الشيء، إذ أن عدم مراعاة دخول العقار بالتنظيم وارتفاع ثمنه وتقديره بالتالي بسعر أقل من قيمته الحقيقية، يسبب الضرر لمالكه، لأن المشرع نفسه وفي تبريره لاقتطاع المساحة المجانية من أراضي المالكين، مقابل إحداث الطرقات والمشيدات العامة في المنطقة التنظيمية، يعترف في المادة 4 من القانون 23/ 2015، بأن:
هذا الاقتطاع المجاني مقابل ما سيحصل عليه مالك العقار من منفعة مادية ومعنوية نتيجة دخول عقاره منطقة التنظيم، وما سيخصص لتأمين الخدمات الأساسية للمنطقة من طرق وساحات وحدائق ومواقف سيارات ومشيدات عامة، وما سيطرأ من ارتفاع على القيمة الشرائية للعقار.
فكيف يعترف المشرع بأن العقار سينتفع مادياً وستزيد قيمته نتيجة شموله بالتنظيم ومقابل ذلك يقتطع مجاناً لصالح الوحدة الإدارية، نسبة قد تصل لـ 50% من مساحة الأرض إذا طبق القانون 23/2015، ولمساحة بدون سقف إذا طُبق القانون 10/2018، ولكنه لا يعترف بهذا الارتفاع بالسعر، عند تقدير قيمته لحساب مقدار الأسهم التنظيمية التي ستؤول لمالكه مقابل ملكيته العقارية التي سالت بفعل التنظيم؟
في الواقع هذا التناقض الملفت يسبب برأينا ضرراً مزدوجاً للمالك، الضرر الأوليتمثل باقتطاع نسبة لا يستهان بها من عقاره مجاناً مقابل استفادته من التنظيم، والضرر الثاني يتمثل بتقدير العقار بأسعار ما قبل التنظيم!! وكان يجدر بالمشرع إبقاء معيار التقييم كما هو في قانون التنظيم السابق 9/1974، أي وفق (الحالة الراهنة للعقار).
الاقتطاع المجاني:
كما قلنا آنفاً، يحق للوحدات الإدارية أن تقتطع مجاناً مقابل ما سيحصل عليه مالك العقار من منفعة مادية ومعنوية نتيجة دخول عقاره منطقة التنظيم،مساحة من الأرض لتأمين الخدمات الأساسية من طرق وساحات وحدائق ومواقف سيارات ومشيدات عامة ومقاسم السكن الشعبي ....
هذه المساحة حددتها المادة 4 من قانون التنظيم العام رقم 23/ 2015، بنسبة لا تتجاوز 40 بالمئة من مجموع أراضي المنطقة التنظيمية الواقعة خارج مدن مراكز المحافظات، ولا تتجاوز 50 بالمئة من الأراضي في مدن مراكز المحافظات.
وإذا أرادت الوحدة الإدارية أن تقتطع مساحة تزيد عن هذه النسب، فعليها دفع ثمن المساحة الزائدة.
شذَّ القانون 10/ 2018 عن هذا المبدأ، وسمح للوحدة الإدارية أن تقتطع المساحة التي تريدها بشكل مجاني، بدون التقيد بسقف، شرط ألا يؤدي هذا الاقتطاع إلى انخفاض نسبة المساحة الطابقية المخصصة لمالكي المنطقة التنظيمية عن /80/بالمئة،لكل متر مربع واحد من الأرض، أي يمكن للوحدة الإدارية أن تقتطع مجاناً النسبة التي تريدها من أراضي المنطقة حتى لو تجاوزت نسبة الـ 75%مقابل تعويض الملاّك بالتوسع في البناء الطابقي بشكل شاقولي، أي بزيادة عدد الطوابق في البناء الذي يمكن إشادته على المقسم التنظيمي وحشر الأسهم التنظيمية لملاك العقارات به!.
مصير الأسهم التنظيمية الشائعة:
كان الأسلوب المتبع تاريخياً في توزيع الأسهم التنظيمية على المقاسم التنظيمية، في قوانين تنظيم وعمران المدن المتعاقبة منذ العام 1933 وحتى القانون 23/ 2015، يسمى أسلوب "التوزيع الإجباري" حيث تقوم لجنة برئاسة قاض بتقييم كافة المقاسم الناجمة عن المنطقة التنظيمية، ثم توزع على مالكي الأسهم، كل حسب حصته السهمية، ويتوجب على لجنة التوزيع الإجباري أن تسعى قد الإمكان لإعطاء مالك الأسهم حصته في موقع عقاره القديم أو قريباً منه.(المادة 35 وما بعدها من القانون 23/ 2015)
أما القانون 10/ 2018 وفي أحد أهم فروقه الجوهرية عن القانون 23/2015، أتى بخيارات مختلفة جذرياً عن آلية التوزيع الإجباري المعروفة،
فبعد عملية حسابية هندسية دقيقة يتم فيها تسييل الملكية العقارية وتحويلها لأسهم تنظيمية، حدد القانون خيارات التصرف بها حصراً وفقاً لإحدى الآليات التالية:
أولاً: خيار البيع بالتراضي:
بعد انتهاء العملية الفنية ومعرفة العدد النهائي للأسهم التي يملكها الشخص، يمكنه خلال مهلة سنة فقط من صدور شهادات الأسهم، بيعها لأي كان والخروج من المولد نهائياً بثمنها، (لا يشترط بيعها كتلة واحدة، ويمكنه بيع جزء منها بالطبع).
ثانياً: خيارات المادة 29 من القانون 10/ 2018:
إذا لم يبع الشخص الأسهم التي آلت له، فلديه مهلة ستة أشهر فقط من تاريخ إصدار الشهادات بالأسهم أن يمارس أياً من الخيارات الثلاثة الحصرية المحددة بالمادة 29/آ من القانون 10، وهي إما التخصص بمقسم تنظيمي، أو الدخول بشركة مساهمة، أو البيع بالمزاد العلني:
آ- خيار التخصص بمقسم:(الخيار الأول من المادة 29/ آ)
هذا الخيار يوجب على مالك الأسهم، إذا كانتخالية من إشارات الرهن أو الحجز أو أي التزام يمنع من المساهمة بشركة أو الحصول على الترخيص بالبناء، أن يتفق مع مجموعة مناسبة من مالكي الأسهم ليختصّوا بأحد المقاسم الناجمة عن التنظيم،وممارسة هذا الخيار يتطلب من مالكي الأسهم بالطبع الاطلاع المسبق على المخطط التنظيمي للمنطقة، ومعرفة مواصفات الأبنية الناجمة عنه لجهة عدد طوابقها ومساحتها وعدد الأسهم التنظيمية المطلوبة لتملك كل بناء، ثم تجميع بعضهم للتخصص ببناء مناسب لهم عن طريق التقدم بطلب جماعي للوحدة الإدارية المشرفة على التنظيم،
بعد موافقة الجهة الإدارية على تخصيصهم بهذا المقسم، ترسل للسجل العقاري قرار التخصص لتسجيل المقسم على اسمهم في الصحيفة العقارية.
أما إذا رغب مالك الأسهم بانتقاء هذا الخيار، ولم يستطع الاتفاق مع مجموعة كافية من مالكي الأسهم للاستقلال بمقسم كامل، فيمكنه التقدم بطلب للوحدة الإدارية، لإلحاقه بمقسم تنظيمي بمقدار الأسهم التي يملكها، (المادة 30/هـ من القانون 10/ 2018)، وحتى تقبل الوحدة الإدارية طلبه هذا يجب أن تكون أسهمه ناجمة عن ملكية عقار أصلاً أو إرثاً في المنطقة التنظيمية قبل صدور مرسوم التنظيم.
مع الإشارة هنا أن نصَّ الفقرة /هـ/ من المادة 30 المشار إليه أعلاه، يعاني من القصور، حيث لم يحدد أحقية مالك الأسهم بانتقاء مقسم محدد من قبله للتخصص فيه، أم يكفي التعبير عن رغبته باختيار التخصص بمقسم، وتقوم الوحدة الإدارية بانتقاء المقسم المناسب له ؟؟
أما بالنسبة للمالك الذي انتقلت إليه ملكية الأسهم بعد صدور مرسوم التنظيم عن طريق التنازل من مالك آخر، فلا يحق له التقدم بطلب منفرد للتخصص بمقسم، وإنما يجب أن يتفق مع ملاّك آخرين ليختصوا جميعاً بمقسم مستقل،
وواضح أن هذه القاعدة غايتها منع الاحتكار، وفسح المجال أكبر عدد من الناس شراء المقاسم، ولكنه بالتأكيد لا يمنع الصورية وخاصة بالنسبة لتأسيس شركات وهمية لكسب الشخصية الاعتبارية التي يمكنها التملك،
بعد التسجيل في السجل العقاري يصبح المركز القانوني لمالكي هذا المقسم شركاء على الشيوع في "عرصة" معدة للبناء، ويمكن لأي من الشركاء بيع حصته بالمقسم للغير.
ويجب الانتباه إلى المادة 59 من القانون 10/ 2018، التي نصَّت صراحة أن هذه المقاسم تسري عليها أحكام المرسوم التشريعي 82 لعام 2010، الخاص ببناء العرصات، أي أن الملكية بهذه العرصة ليست مطلقة، وإنما تخضع للشروط الصارمة المنصوص عليها في القانون المذكور، وأهمها ما ورد في المادة التاسعة منه التي توجب عليهم الحصول على رخصة لإشادة البناء خلال سنة وفق الآلية التالية:
- إما أن يتفق مالكو المقسم جميعاً ببناء المقسم والتخصص فيه بأنفسهم أو بالشراكة مع مقاول بناء وفق أحكام القانون المدني.
- في حال عدم الاتفاق على إشادة البناء، يستطيع مالك نصف أسهم المقسم على الأقل إزالة شيوعه وبيعه بالمزاد العلني، عن طريق لجنة إزالة شيوع العرصات المنصوص عليها في المادة 3/ ج من المرسوم التشريعي 82/ 2010.
وإذا لم يتم ذلك فيتمّ فرض رسم سنوي على العرصة قدره 10 بالمائة من قيمتها لمدة أربع سنوات، وإذا انقضت هذه المدة، ولم يحصلوا على الرخصة، فسيقوم المكتب التنفيذي بيعها بالمزاد العلني، وإيداع ثمنها لصالحهم في المصرف.
ب – خيار تأسيس شركة مساهمة مغفلة لاستثمار مقاسم: (الخيار الثاني من المادة 29/ آ)
إذا لم يبعالمالك أسهمه رضائياً، أو لم يستفد من الخيار السابق، يمكنه اللجوء للخيار الثاني، وهو تقديم أسهمه كحصة عينية في شركة مساهمة مغفلة غايتها استثمار مقاسم في المنطقة التنظيمية بطريقة تجارية بحتة، وتوزيع أرباح سنوية على المساهمين،
فيتقدم بطلب للوحدة الإدارية يعرب فيه عن رغبته هذه خلال ستة أشهر من تاريخ إصدار شهادات الأسهم، شرط أن تكون أسهمه غير مثقلة بإشارات حجز أو رهن.
تقوم الوحدة الإدارية بعد انتهاء توزيع المقاسم لأصحاب الأسهم الذين اختاروا (التخصيص بمقسم)، بعملية حصر مجموع الأسهم التي طلب مالكوها تأسيس شركة مساهمة مغفلة، وتحدد لهم مقاسم مقابلة لعددها، ثم تباشر بالتنسيق مع مالكي الأسهم، إجراءات تأسيس الشركة مساهمة مغفلة وفق قانون الشركات، تهدف لاستثمار هذه المقاسم بطريقة تجارية (كمنتجع سياحي، فندق، مول، بنائها شقق لبيعها بربح أو تأجيرها، .... الخ)
حيث تدعوهم لانتخاب لجنة مؤسسين تضع النظام الداخلي للشركة وتحدد مقدار رأسمالها وتقيّم الأسهم العينية وفق أحكام المادة 59 من قانون الشركات، وتستكمل رأسمالها بطرح أسهم نقدية للاكتتاب العام، ويتمتع حملة الأسهم العينية والنقدية بحقوق متساوية تجاه الشركة.
وتسجل المقاسم التنظيمية المخصصة للشركة باسمها في السجل العقاري بوصفها شخصاً اعتبارياً، وبذلك لا يعدُّ مالك الأسهم التنظيمية، مالكاً بالمقسم التنظيمي لأنه جارٍ بملك الشركة كشخص اعتباري، وإنما مساهماً بشركة مساهمة مغفلة، تنحصر حقوقه كما هو معلوم ببيع أسهمه، وقبض الأرباح السنوية فقط، في حال حققت الشركة أرباحاً، كما يحق له الاطلاع على دفاتر الشركة والاشتراك باجتماعات الهيئة العامة والتصويت فيها.
عيوب هذا الخيار:
- ليس شرطاً أن تؤسس هذه الشركة:
إذ يمكن لوزير الإسكان بموجب الفقرة /ل/ من المادة 31 من القانون 10، أن يقرر وقف العمل بهذا الخيار في حال عدم إمكانية تأسيس الشركة (كأن تفشل في تغطية الأسهم النقدية التي طرحتها على الاكتتاب العام)،
أو إذا ارتأى أن الشركة قد لا تحقق هدفها بناء على مبررات اجتماعية أو ثقافية أو اقتصادية!!،
ومن المدهش هنا وجود هذا الشرط في القانون، إذلا يتوقع من شركة تجارية محضة ليس لها سوى غاية وحيدةتتمثلبتحقيق الربح وتوزيعه على المساهمين فيها بعد استيفاء حق الدولة من ضرائب، أن يكون لها أية أهداف ثقافية واجتماعية، ما يعتبر تناقضاً عجيباً مع أهداف الشركات التجارية !!
- احتمال عدم قبول طلب المساهمة بالشركة:
تملك الوحدة الإدارية في سبيل تخصيص عدد صحيح من الأسهم في المقسم العائد للشركة إلغاء طلب مالك الأسهم المساهمة بالشركة وتحويله لخيار البيع بالمزاد العلني، وتملك العكس أيضاً بتحويل طلبات بيع بالمزاد لمساهمة بالشركة، وقرارها هذا قطعي لا يقبل الطعن، (المادة 31/ د)
- هيمنة المدراء التنفيذيين وكبار المساهمين على الشركة:
كأي شركة مساهمة أخرى (مصارف – تأمين - اتصالات....) يكون القرار فيها للمدراء التنفيذيين ولكبار المساهمين فيها الذين يشغلون المناصب الرئيسية فيها كعضوية مجلس إدارة الشركة، ومفاصل الإدارة وبذلك يتقاضون التعويضاتوالرواتب الطائلة وينعمون برفاهية المصاريف والمهمات من أموال الشركة!!
ج- خيار بيع الأسهم بالمزاد العلني:(الخيار الثالث من المادة 29/ آ)
إذا لم يبعالمالك أسهمه رضائياً، أو لم يستفد من الخيارينالسابقين،تقوم الوحدة الإدارية ببيع أسهمه بالمزاد العلني، وفق أحكام المادة 32 من القانون 10/ 2018،
وتجدر الملاحظة في هذا الخيار أن البيع بالمزاد العلني لا ينصب على الأسهم مباشرة، بل تباع وفق الآلية التالية:
يتمّ تجميع حملة هذه الأسهم في مقاسم تنظيمية لم يتم التخاصص عليها، ولم تخصص للشركة المساهمة، ثم تباع هذه المقاسم بالمزاد العلني، بمواقيت يجب أن تراعي مصلحة مالكي الأسهم، ويجري المزاد العلني وفق أحكام القانون الناظم لعقود للجهات العامة رقم 51 لعام 2004، وليس وفق أحكام المزاد العلني المنصوص عليها في كتاب التنفيذ من قانون أصول المحاكمات.
تنويه:
- يحق للوحدة الإدارية لضرورات تخصيص عدد صحيح من الأسهم لخيار المساهمة بشركة، نقل بعض الأسهم التنظيمية من خيار البيع بالمزاد إلى خيار المساهمة بشركة.
- يتمّ البيع بهذه الطريقة أيضاً أسهم من لم يطلب أي من خيارات المادة 29 أو من رفض خياره بالتخصص أو بالمساهمة بشركة.
الإعفاء من الرسوم:
ساعد قانون تنظيم وعمران المدن العام رقم 23/ 2015 في المادة 49 منه مالكي العقارات المنكوبة بسبب الكوارث الطبيعية أو الحروب فأعفاهم من الرسوم المالية والتكاليف المحلية والرسوم الأخرى المترتبة على إعادة البناء.
إضافة لإعفاء الأملاك الداخلة ضمن المنطقة التنظيمية من رسوم التسجيل في السجل العقاري.
أما القانون 10/ 2018 ونظراً لطبيعته بجعل كافة المالكين في المنطقة التنظيمية شركاء على الشيوع بكافة مقاسمها، أعفى فقط في المادة 41 منه الأملاك ضمن المنطقة التنظيمية من رسوم التسجيل في السجل العقاري،وهذه الناحية من أهم الفروق بين القانون 23/2015 والقانون 10/2018.
السكن البديل:
يتم اعتماد أسس التخصيص بمساكن بديلة بقرار من وزير الأشغال العامة والإسكان، وفق ما توفره المنطقة التنظيمية من مقاسم للسكن الاجتماعي وأبنية المنذرين بالهدم.
وتلتزم الوحدة الإدارية بتأمين السكن البديل للشاغلين المستحقين خلال مدة لا تزيد على أربع سنوات من تاريخ الإخلاء الفعلي.
ويحق للمستفيدين من السكن البديل التنازل عن مساكنهم بعد تسديد قيمة المسكن والفوائد المستحقة عليه.
حقوق مرتكبو المخالفات على أملاك الدولة:
بالنسبة للمخالفات القائمة على أملاك الدولة العامة أو أملاك الدولة الخاصة، فلا يعترف القانون لهم بأي حق سوى أخذ أنقاض أبنيتهم، ويجوز تخصيصهم بمساكن بديلة إذا توفر فائض منها لدى الوحدة الإدارية.(المادة 43 من القانون 10/ 2018)، علماً أن المستفيد من سكن بديل، ملزم بدفع ثمنه على أقساط مريحة كما هو معلوم.
أما بالنسبة للمخالفات والإشغالات المرتكبة على الأملاك الخاصة في المنطقة من قبل غير مالكها في السجل العقاري، فتحدد"لجنة حل الخلافات" ملكية المباني والإنشاءات المخالفة،وما يصيب كلا من المالك والشاغل في ملكية أرض العقار.
حقوق المستأجرين اللذين تخضع عقودهم لأحكام التمديد الحكمي:
يستحق هذا المستأجر حصة سهمية تعادل نسبة:
30 % من القيمة التخمينية للجزء المشغل للشاغل السكني،
40 % للشاغل التجاري،
وتفصل لجنة حل الخلافات بذلك.
تعويضات الإخلاء:
يمنح الشاغلون تعويض بدل إيجار سنوي بنسبة 5 بالمئة من القيمة التخمينية للوحدة السكنية المطلوب إخلاؤها، وذلك كما يلي:
- بالنسبة للشاغلين اللذين لا يستحقون السكن البديل:
يتم منحهم ما يعادل تعويض بدل إيجار لمدة سنتين يصرف من صندوق المنطقة.
- بالنسبة للشاغلين اللذين يستحقون السكن البديل:
يتم منحهم ما يعادل تعويض بدل إيجار سنوي إلى حين تسليمهم السكن البديل يصرف سنويا من صندوق المنطقة.
هذه هي أهم ملامح القانون 10 لعام 2018 نرجو أن نكون وفقنا في تسليط الضوء عليها وتبسيطها في هذه العجالة.
ثانياً- نقاشات وتوضيحات
بعد أنهى الأستاذ عارف قراءة ورقته، تمّ توزيع المشاركين على مجموعات عمل لمناقشة الورقة وتقديم ملاحظات. تلا ذلك حلقة نقاش نعرض فيما يلي أهم الأسئلة الواردة فيها، وردود الأستاذ الشعّال.
إنّ الغاية من هذا القانون هو تنظيم المناطق، وقد نصّت المادة 1 من القانون رقم 10 على إحداث منطقة تنظيمية أو أكثر ضمن المخطط التنظيمي العام للوحدات الإدارية (البلديات و المدن). إذاً أي منطقة ضمن المخطط التنظيمي العام يشملها هذا القانون بناء على اقتراح من وزير الإدارة المحلية مستنداً إلى دراسة جدوى اقتصادية وليس اجتماعية، فهذا النصّ فضفاض جداً.
سؤال : منطقة تنظيمية محددة فيها مسجد، أو/ومدرسة، أو/ومشفى، هل بإمكان هذا القانون إعادة تنظيمها مرة اخرى؟
نعم، هذا القانون باستطاعته إعادة تنظميها مرة اخرى بمخطط مختلف، وهذا لا يعتبر تغييراً ديمغرافياً بل هو تغييرٌ عمرانيّ.
و القانون يهدف فقط إلى التغيير العمراني الذي يعني تغيير طريقة البناء في المناطق المحددة , و الفكرة من هذا التنظيم ان المناطق الخاضعة إلى هذا القانون تصبح الملكية فيها شائعة , أي يصبح الشخص مالك على الشيوع لأسهم تنظيمية في المنطقة التي يحددها المرسوم التنظيمي الذي يصدر بعد هذا القانون .
- و لكن هذا القانون يختلف عن القوانين السابقة بآلية توزيع الأسهم و هذا جوهر القانون رقم 10, فكل القوانين السابقة تعتمد مبدأ التوزيع الاجباري عن طريق قضاة و خبراء و يراعون أن يكون الشخص قريب من ملكيته السابقة قدر الإمكان .
- الدولة أمام طريقتين لتنظيم أي منطقة تريدها إما وفق القانون 23 لعام2015، والمالكون هنا يكونون على الشيوع ويخضعون لقاعدة التوزيع الإجباري عبر آلية دقيقة من خلال قضاة، ويمكن استئناف القرار أمام محكمة الاستئناف. أو عن طريق القانون رقم 10 والخيارات التي نصّ عليها.
- و هناك فرق أيضاً بين القانون رقم 10 والقانون رقم23 -غير قاعدة التوزيع الاجباري- وهو الإعفاء من الرسوم بمسائل الكوارث والحروب، فالقانون 23 يعفي أما القانون رقم 10 فلا إعفاء فيه.
- القانون رقم 23 يعتبر القانون الأم، والقانون رقم10 يعتبر قانوناً استثنائياً.
فلا مبرر لصدور القانون رقم 10 سوى تسريع الإجراءات والإعفاء من الرسوم، مع الإشارة إلى أن القانون رقم 23 يمكن أن يشمل الأماكن المتعرضة للكوارث والحروب، فلا داعي إذاً لصدور القانون رقم 10.
سؤال: في حالة الحروب والكوارث التي تعرضت لها منطقة معينة ما هو القانون واجب التطبيق، هل هو القانون رقم 10 أم القانون رقم 23 ؟
الاثنان يلزمهم مرسوم لتحديد القانون الواجب التطبيق، ويبقى كل ذلك تحت رحمة السلطة التنفيذية التي سوف تقرر ذلك، وبدون ضوابط واضحة.
سؤال: لماذا لم يعدل القانون رقم 23، ولم يتم سد الثغرات الموجودة فيه بدل إصدار قانون جديد؟ فقد أصبح هناك ازدواجية حيث يحكم الشيء قانونين اثنين.
القانون رقم 10 تلافى فكرة التوزيع الاجباري التي كان ينص عليها القانون القديم رقم 23، حيث نصّ على ثلاثة خيارات جديدة للتوزيع.
سؤال: بالنسبة لتوزيع الأسهم، إذا كان هناك بناء طابقي مساحته 1000 متر مربع، وهناك بيت عربي بجانبه بمساحة 200 متر مربع، فإذا أردنا توزيع الأسهم، كيف يتم التوزيع ؟
هنا يتم التوزيع بقرار من اللجنة التي تكون برئاسة قاضي و يمكن أن يتم الطعن فيه أمام محكمة الاستئناف .
أما بالنسبة لآلية توزيع الحقوق، فحسب المادة 6 من القانون رقم 10،هنالك 30 يوم من تاريخ صدور المرسوم التنظيمي يسمح للمالكين بنفسهم أو بوساطة أقاربهم حتى الدرجة الرابعة أن يتقدموا بتصريح لتثبيت ملكيتهم.
- سؤال: ماذا سيكون مصير القضايا المنظورة أمام المحاكم العقارية؟
كل القضايا المنظورة أمام المحاكم و أمام القاضي العقاري سوف تتحول إلى اللجنة المعينة بعد تطبيق هذا المرسوم.
والقانون أعفى هذه اللجنة من التقيد بالأصول المطبقة أمام المحاكم وهذا أمر خطير ويؤدي إلى فساد كبير.
سؤال: ماذا عن الاقتطاع المجاني؟
و هي أهم فقرة في هذا القانون حيث اعترف المشرّع بعمليات الاقتطاع المجاني و تصبح فيها البلديات قادرة على التملك بدون سقف محدد خلافاً للقوانين السابقة التي حددت التملك بنسب معينة.
أما بالنسبة إلى الأسهم التنظيمية الشائعة، فقد كان الأسلوب المتبع في القوانين السابقة يعتمد على فكرة التوزيع الاجباري حيث تقوم لجنة برئاسة قاضي بتخمين كافة المقاسم الناتجة عن المنطقة التنظيمية، ثم تقوم بتوزيعها على المالكين كل بحسب حصته السهمية و على لجنة التوزيع الاجباري ان تسعى قدر الامكان ان تعطي صاحب الحق حصته في موقع عقاره القديم أو في منطقة قريبة منه.
أما القانون رقم 10 فقد استبدل فكرة التوزيع الاجباري بثلاثة آليات هندسية دقيقة، حيث يمكن لمالك الأسهم بعد تحديدها أن يقوم ببيع حصته برضائه ولم يشترط القانون أن يبيعها بكاملها حيث يمكن أن يبيع جزء منها، و إذا لم يقم المالك بعملية البيع فلديه ستة أشهر فقط من تاريخ إصدار الشهادات بالأسهم أن يمارس الخيارات الثلاثة التالية، وهي:
- التخصص بالمقسم التنظيمي.
- الدخول في شركة مساهمة مغفلة.
- البيع بالمزاد.